Visas aktualitātes

Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas konkurence tikai dažu centu robežās, bet zemākā cena joprojām ir noteicošais izvēles kritērijs

16.02.2022.

Pieprasījums pēc kvalitatīva īpašuma pārvaldīšanas pakalpojuma turpina pieaugt, bet nemainīgi augsts saglabājas pieprasījums pēc zemākās cenas piedāvājuma. Kā rāda nesen HAGBERG veiktās aptaujas dati* – joprojām gandrīz puse (45%) dzīvokļu īpašnieki pārvaldīšanas pakalpojumu sniedzēju Rīgā izvēlas pēc zemākās pārvaldīšanas pakalpojumu maksas, neiedziļinoties, kādas darbības ir iekļautas vai, tieši pretēji, nav iekļautas noteiktajā ikmēneša maksā.

Dažu centu atšķirība – lielākā konkurence
Pēc Būvniecības informācijas sistēmas dzīvojamo māju pārvaldnieka reģistra datiem, Rīgā uz doto brīdi pārvaldīšanas pakalpojumus piedāvā 294 pakalpojumu sniedzēji, lielākā daļa no tiem nodrošina pārvaldīšanas pakalpojumus tikai saviem īpašumiem, bet kopumā tas nozīmē, ka ir daudz dažādi pārvaldīšanas piedāvājumi, atšķirīgas pieejas un pat pretēji viedokļi par to, kas ir kvalitatīva dzīvojamo māju pārvaldīšana, un kas ir adekvāta pārvaldīšanas pakalpojumu maksa!

Ir jāsaprot, ka kvalitatīva un ilgtspējīga īpašuma pārvaldība nevar būt ar vienādības zīmi zemākās cenas piedāvājumam, lai gan šī brīža situācija, kas ir praktiski nemainīga vairākus gadus, liecina, ka konkurence ir vien dažu centu robežās.

Piemēram, sērijveida mājām pārvaldīšanas pakalpojumu maksa uz 1m² Rīgā starp dažādiem pakalpojumu sniedzējiem atšķiras tikai dažu centu robežās (vidējā starpība ir ~ 0,05 centi).

Pārvaldīšanas maksas atšķirības skaidro Alla Bērziņa, HAGBERG dzīvojamo māju pārvaldīšanas pakalpojumu pārdošanas vadītāja: “Regulāri saskaramies ar situāciju, ka dzīvokļu īpašnieki, kuri dzīvo jauno projektu mājās, ir neizpratnē, kāpēc pārvaldīšanas pakalpojumu maksa ir, piemēram, 0,60 EUR/m², ja tik pat lielā sērijveida mājā ar 75 dzīvokļiem tā ir 0,45 EUR/m²? Atbilde ir vienkārša – viens cenas piedāvājums visām mājām noteikti nav iespējams, jo pakalpojumu apjoms ievērojami atšķiras:

• katrai mājai savs zemes gabals – ir bijušas situācijas, kad blakus atrodas divas identiskas dzīvojamās mājas, bet vienai zemes gabala platība ir 2000 m², otrai – 4000 m². Šādās situācijās pārvaldīšanas pakalpojumu maksa būtiski atšķiras, jo mājai ar zemes gabala platību 4000 m² pārvaldniekam jārūpējas par divas reizes lielāku zemes gabalu – jāpļauj zāle, jātīra celiņi utt., kas prasa divas reizes lielāku laika patēriņu, un rezultātā darbaspēkam jāmaksā divas reizes vairāk;
• katrai mājai sava telpu uzkopšanas regularitāte – ir mājas, kurās dzīvokļu īpašnieki pieņem lēmumu, ka vēlas, lai apkopēja koplietošanas telpas uzkopj katru dienu, bet ir mājas, kur tas tiek darīts tikai vienu reizi nedēļā. Sērijveida mājās, atšķirībā no jaunajiem projektiem, piedāvājumā nav jāparedz speciālas uzkopšanas metodes, līdzekļi, piemēram, stiklotajām fasādēm, pazemes autostāvvietām utt.;
• katra “ekstra” prasa speciālas rūpes – jaunajos projektos inženierkomunikācijas sistēmas ir mūsdienīgākas, tās aprīkotas ar modernām vadības sistēmām, kā arī papildus klāt nāk videonovērošana, ugunsdzēsības, vārtu/barjeru tehniskā apkope u.c.”

Zemākās cenas sekas – skopais maksā divreiz
Kā rāda aptaujas dati*, kopējā apmierinātībā ar sniegtajiem pārvaldīšanas pakalpojumiem ir ļoti zema – katrs trešais iedzīvotājs (30%) neuzticas savas mājas pārvaldniekam vai ir vienalga, kas apsaimnieko dzīvojamo māju (35%).

“Aptuveni puse no jauniem klientiem, kuri mūs uzrunā, nolemj neturpināt pārvaldnieka maiņas procesu. Šādam lēmumam ir dažādi iemesli! Viens no visbiežākajiem ir, ka nav vienlīdzības dzīvokļu īpašnieku lēmumos – viens šādu drosmīgu soli, mainīt pārvaldnieku, uztver ar aizdomām un saista ar personīgā labuma gūšanu, kādam ir apnicis pārmaksāt par nekvalitatīvu pārvaldīšanu un beidzot vēlas uzlabot situāciju visā mājā, bet citam, tieši pretēji, ir pilnīgi vienalga. Gala rezultātā neizdodas vienoties par pārvaldnieka maiņu un nākas ilgstoši samierināties ar neapmierinošu mājās pārvaldīšanu.

Vēl viens ļoti nozīmīgs iemesls – dzīvokļu īpašnieki reti ir gatavi pārskatīt pārvaldīšanas pakalpojumu maksu, jo kāpēc maksāt vairāk, ja gadiem maksāts mazāk!

Pakalpojumu cenu pieaugums vērojams ikvienā nozarē, un dzīvojamo māju pārvaldīšana nav izņēmums. Bieži vien saskaramies ar situāciju, ka dzīvokļu īpašniekiem grūti pārliecināt kaimiņus, ka kvalitatīvs pakalpojums attiecīgi maksā un ka nevajadzētu bezcerīgi samierināties ar situāciju, ka pārvaldnieku nevar sazvanīt, apkopēja nav darbā, nav iespējams iegūt informāciju par uzkrājuma fondu u.c.”, stāsta A. Bērziņa.

Atbildība par dzīvojamo māju gan finansiāli, gan juridiski gulstas uz pašu dzīvokļu īpašnieku pleciem, tāpēc pašiem nopietni jāizsver, kur ietaupīt!

Protams, ne vienmēr zemākā pārvaldīšanas pakalpojumu cena nozīmē nekvalitatīvu pakalpojumu, bet joprojām ir daudz piemēru, kad skopais maksā divreiz.

“Ikdienā tiekoties ar dzīvokļu īpašniekiem, kuru mērķis ir mainīt pārvaldnieku, esam uzklausījuši visdažādākos pieredzes stāstus – pēc jumtu nomaiņas tas ir jānomaina atkārtoti, jo zemākās cenas rezultātā darbs veikts nekvalitatīvi, vai arī ne vienā vien kopsapulcē dzīvokļu īpašnieki ir dalījušies ar pieredzi, ka izvēloties, piemēram, zemāko ikmēneša lifta tehniskās apkopes piedāvājumu, pēc gada ir nepieciešams mainīt ļoti dārgas lifta detaļas, jo apkopes ir veiktas nepietiekami, nemaz nerunājot par situācijām, kad māja paliek vispār bez pārvaldnieka”, ikdienas darba pieredzē dalās A. Bērziņa.

Pozitīva tendence – pieaug interese par reputāciju
Salīdzinot ar 2020. gadu viedokļu aptaujas rezultātiem, ievērojami pieaugusi uzņēmuma reputācijas nozīmība lēmuma pieņemšanas procesā (42%), pieaugums par 40% un publiskā tēla nozīme (24%), pieaugums par 28%.

2021. gadā iezīmējās pozitīva tendence – dzīvokļu īpašnieki arvien vairāk ir sākuši interesēties par kopīpašuma vērtības saglabāšanu ilgtermiņā, kā rezultātā zemākā cena drīz vairs varētu nebūt tik noteicošs izvēles kritērijs.

Dzīvokļu īpašnieki ir sākuši ļoti nopietni izvērtēt kopējo pārvaldīšanas pakalpojumu piedāvājumu – finanšu piedāvājumu, pārvaldīšanas pakalpojumu līgumu, atsauksmes. Šāds 360° izvērtējums no dažādiem skatupunktiem – tehniskais nodrošinājums, uzņēmuma apgrozījums, reputācija u.c., noteikti ir ārkārtīgi nozīmīgs ieguvums jau šobrīd, lai daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas tirgus veidotos līdzvērtīgāks un netiktu kropļots ar nepamatoti zemāko cenu piedāvājumiem, un dzīvokļu īpašnieki iegūtu tiešām kvalitatīvu īpašuma pārvaldīšanas pakalpojumu, kas atbilstu maksātajai pārvaldīšanas maksai,” skaidro Alla Bērziņa, HAGBERG dzīvojamo māju pārvaldīšanas pakalpojumu pārdošanas vadītāja.

*Tiešsaistes aptauja veikta 2022. gada janvārī sadarbībā ar pētījumu uzņēmumu Norstat Latvija, apzinot vairāk nekā 1000 respondentu Rīgā un Pierīgā vecumā no 28 līdz 74 gadiem.