Ivars Lukaševičs: Dzīvojamā fonda apsaimniekošana Latvijā iestigusi 90tajos – nekvalitatīva un ar sliktu reputāciju
20.08.2020.
Tehnoloģiju virzīta attīstība ir notikusi teju visās nozarēs Latvijā un ieraugāma ik uz soļa – sākot ar pašapkalpošanās kasēm lielveikalos līdz pat progresīvākajām norēķinu iespējām Eiropā. Taču vairāku gadu desmitiem nemainīgs lielums, kas turpina stagnāciju, ir dzīvojamā fonda apsaimniekošana. Tā vēl joprojām ir 90to gadu līmenī, un par to sāpīgi pārmaksā lielākā daļa Latvijas iedzīvotāju.
Pirms 30 gadiem sāktās daudzdzīvokļu dzīvojamo māju privatizācijas rezultātā dzīvokļu īpašnieki ieguva ne tikai dzīvokli, bet arī pienākumu rūpēties par kopīpašumu, tas ir bijis izaicinājums gan toreiz, gan tagad. Lielākā daļa iedzīvotāju uzskata, ka īpašums beidzas aiz dzīvokļa durvīm, apsaimniekošanas uzņēmumi nereti to izmanto savā labā. Līdz ar to var teikt, ka šīs nozares nesakārtotības iemesli ir vairāki – neizglītota un neaktīva sabiedrība, kurai trūkst objektīvas un skaidri definētas informācijas par namīpašuma apsaimniekošanu, vēlmju un zināšanu trūkums pašiem iesaistīties dzīvojamā fonda uzturēšanas un labiekārtošanas procesā, kā rezultātā gadu gaitā ir izveidojusies nekvalitatīva un nepārskatāma apsaimniekošana.
Maksājam par savu neapmierinātību
Apmēram 70% Latvijas iedzīvotāju dzīvo daudzdzīvokļu dzīvojamajās mājās. Taču, novērtējot apsaimniekošanas situāciju daudzdzīvokļu dzīvojamo māju sektorā, jāsecina, ka dzīvokļu īpašnieki ilgtermiņā sadzīvo ar nekvalitatīvu un necaurspīdīgu apsaimniekošanu – katrs trešais (31 %) iedzīvotājs nav apmierināts ar esošo apsaimniekotāju, savukārt pusei (50 %) iedzīvotāju nav pieejama informācija par savas mājas uzkrājuma fonda atlikumu un tā izlietojumu, rāda HAGBERG veiktās aptaujas dati*.
Vairāk nekā puse (55 %) no neapmierinātajiem dzīvokļu īpašniekiem norāda, ka apsaimniekošana ir necaurspīdīga – nav pieejamas atskaites par to, kā izlietota iemaksātā apsaimniekošanas maksa, kā arī, neskatoties uz to, ka iemaksas tiek veiktas, nav redzamu uzlabojumu mājas labiekārtošanā un uzturēšanā. Savukārt trešdaļa (33 %) kā vienu no neapmierinātības iemesliem min nekvalitatīvu apsaimniekošanu. Iedzīvotāji norāda, ka apsaimniekotājs neseko līdzi mājas stāvoklim, uz pieprasījumiem reaģē lēni vai nereaģē vispār. Tostarp problēmas rada arī slikta komunikācija un ierobežotas iespējas saziņai ar savu apsaimniekotāju. Kā rezultātā strauji mazinās arī daudzdzīvokļu māju iedzīvotāju uzticība godīgai, kvalitatīvai un caurspīdīgai apsaimniekošanas praksei. Dzīvokļu īpašnieki turpina maksāt ikmēneša rēķinā norādītās summas, bieži pat neiedziļinoties par ko un kāpēc.
Grūti iztēloties jebkuru citu pakalpojumu, kuru pie absolūti neapmierinošas kvalitātes ilgstoši turpinātu lietot vairums klientu. Šodien banku darbu un reputāciju var “nosist ar avīzi”, bet Saeimas komisijas sēdi par slimnīcu darbību sasaukt pēc viena ieraksta sociālajos tīklos. Tomēr apsaimniekošanas nozarē pārmaiņu virzītāji (gan iedzīvotāju, gan uzņēmumu, gan arī valdības līmenī) ir kūtri. Tā rezultātā zaudētāji ir gan dzīvokļa īpašnieki, gan Latvijas dzīvojamo māju fonds kopumā. Dzīvojamais fonds nav spējīgs ātri atjaunoties – jau šobrīd ir vērojams trūkums pēc kvalitatīviem īpašumiem, pastāvīga esošā fonda degradācija situāciju tikai pasliktina.
Ilgstoša vienaldzība un samierināšanās ar sliktas kvalitātes dzīvojamo māju fonda apsaimniekošanu ir viens no galvenajiem iemesliem problēmai, uz kuru pērn ziņojumā “Ēku drošums: vai darām pietiekami?” norādījusi Valsts kontrole. Neskatoties uz pastāvošajiem dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumiem un kontroli, liela daļa ēku šobrīd nav drošas dzīvošanai, jo maz tiek ieguldīts savlaicīgā to uzturēšanā. Tas ar laiku rada nepieciešamību segt arvien pieaugošās avārijas izmaksas laikus nenovērsto bojājumu dēļ. Sekas tam var būt traģiskas – remontu nesagaidījušās mājas tā arī var sabrukt. Diemžēl katram piektajam dzīvokļa īpašniekam (22 %) šobrīd ir vienalga, kas veic daudzdzīvokļu dzīvojamo māju apsaimniekošanu, gandrīz tikpat lielai daļai (17 %) nemaz neinteresē, kur un kā tiek tērēti mājas uzkrājuma fondā esošie naudas līdzekļi.
Nozarei trūkst stratēģiskās virzības un inovatīvu risinājumu
Latvijas apsaimniekošanas nozarei trūkst kopējas stratēģijas, rīcības plāna ilgtermiņam un uz sabiedrības izglītošanu vērstu iniciatīvu. Ir nepieciešamas vadlīnijas, kas paredz regulāru mājas tehniskā stāvokļa apsekošanu, obligātu atskaišu sniegšanu mājas iedzīvotājiem par dzīvojamā fonda finanšu līdzekļu izlietojumu, turklāt nevis reizi gadā, bet reizi ceturksnī. Šobrīd lielākajai daļai dzīvokļu īpašnieku izpratne par apsaimniekošanas kvalitātes atbilstību cenai ir izkropļota. Cilvēki cer saņemt kvalitatīvu pilna servisa īpašuma apsaimniekošanu par iespējami zemāko cenu, kā rezultātā saņem kaut ko pa vidu – ne kvalitatīvus pakalpojumus, ne zemu cenu. Tas, ka nespējam atšķirt labu apsaimniekošanu no sliktas, rezultējas, cik kvalitatīvi un caurspīdīgi tiek veikta namīpašuma apsaimniekošana un vai apsaimniekotājs pilda visus tam noteiktos pienākumus atbilstoši nozari regulējošiem likumiem.
Lai mainītu priekšstatu par apsaimniekošanas nozari Latvijā un veicinātu aktīvāku iedzīvotāju iesaisti, ir jāmainās veidam, kā apsaimniekotājs komunicē ar mājas iedzīvotājiem. Laikā, kad teju visu esam pieraduši kārtot ar savu viedtālruni, arī apsaimniekošanas nozarē būtu jādomā par inovatīvākiem un modernākiem risinājumiem, kā ērtāk, regulārāk un caurskatāmāk nodot informāciju māju iedzīvotājiem par namīpašumu. HAGBERG, domājot par mūsdienīgāku un atklātāku apsaimniekošanu, ir izstrādājuši unikālu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju apsaimniekošanas aplikāciju myhagberg, ar kuras starpniecību inovatīvā un modernā veidā ikvienam tās lietotājam iespējams sasniegt savu mājas apsaimniekotāju un saņemt 24/7 atbalstu, uzzināt mājas uzkrājumu fonda atlikumu, piedalīties elektroniskās aptaujās, nodot un apskatīt skaitītāju rādījumus, veikt rēķinu apmaksu, sekot līdzi mājas tehniskajam stāvoklim, padarīto un plānoto darbu grafikiem. Būtu tikai likumsakarīgi, ja šim piemēram sekotu arī citi, jo tad informācija par namīpašuma apsaimniekošanu iedzīvotājiem būtu uztveramāka un pieejamāka. Tas var šķist neliels solis samilzušu problēmu risināšanā, tomēr redzu, ka šāda pieeja ilgtermiņā var panākt visiem tik nepieciešamās izmaiņas īpašuma apsaimniekošanā.
Diemžēl viena uzņēmuma risinājumi vai iniciatīva nemainīs to, kā vairums sabiedrības uzlūko apsaimniekošanas nozari. Lai apsaimniekošanas nozare Latvijā mainītos un tiktu risinātas ieilgušās dzīvojamo māju fonda uzturēšanas problēmas, ir jāmainās tam, kā paši skatāmies uz savu īpašumu — tas nebeidzas aiz katra dzīvokļa durvīm. Ir jāsaprot, ka nekvalitatīva apsaimniekošana ilgtermiņā būtiski samazina īpašuma vērtību. Tāpēc iedzīvotājiem nevajadzētu ilgstoši samierināties ar sliktu īpašuma apsaimniekošanu, pieņemot, ka tas ir kaut kas, ko nav iespējams ietekmēt. Katra īpašnieka rokās ir tas, vai dzīvosim sakoptākā un labiekārtotākā vidē, kāda vērtība nākotnē būs mūsu īpašumam.