Kāpēc daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldnieka nomaiņa ir izaicinājums gan dzīvokļu īpašniekiem, gan pārvaldniekam?
15.09.2021.
Lai nomainītu daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas pārvaldnieku, tam būtu jābūt tikpat vienkārši, kā nomainīt jebkuru citu pakalpojumu sniedzēju, taču dzīvojamo māju apsaimniekošanā šis process var sagādāt arī raizes un ne vienu vien izaicinājumu, ne tikai dzīvokļu īpašniekiem, bet arī jaunajam pārvaldniekam.
Ar kādiem izaicinājumiem nākas saskarties pārvaldnieka maiņas procesā, atbild Alla Bērziņa, HAGBERG dzīvojamo māju pārdošanas pakalpojumu vadītāja:
Izaicinājums Nr.1:
Normatīvie akti un dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums nosaka no pārvaldīšanas līguma izrietošo saistību un lietu nodošanas kārtību, taču to tikpat nozīmīgi ietekmē arī katra godaprāts.
“Mums, HAGBERG, ir bijusi gan pozitīva, gan negatīva pieredze. Diemžēl, ir gadījumi, kad iepriekšējais pārvaldnieks nav nomaksājis komunālo pakalpojumu rēķinus tādā apmērā kādā tos ir apmaksājuši dzīvokļu īpašnieki. Kā arī gadījumi, kad netiek nodots dzīvojamās mājas uzkrājuma fonds un dzīvokļu īpašnieki ir spiesti apturēt plānotos remontdarbus,” pieredzē dalās A. Bērziņa.
Ko var darīt (izaicinājums Nr.1)?
Beidzoties pārvaldīšanas tiesiskajām attiecībām, pēc dzīvokļu īpašnieku lēmuma par sadarbības uzsākšanu ar jaunu pārvaldnieku, HAGBERG pirmais solis ir rakstveidā aicināt iepriekšējo pārvaldnieku mēneša laikā (ja pārvaldīšanas līgumā nav noteikts citādi), ar nodošanas — pieņemšanas aktu nodot dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem mājas lietu, neizlietoto uzkrājuma fondu un citas saistības.
“Priecē tas, ka vairumā gadījumu iepriekšējais pārvaldnieks rīkojas atbildīgi un nodod visas lietas jaunajam pārvaldniekam”, uzsver A. Bērziņa.
Gadījumā, ja nākas saskarties ar situāciju, kad iepriekšējais mājas pārvaldnieks nerīkojas godprātīgi, tad otrais solis ir sazināties personīgi ar iepriekšējo pārvaldnieku – ar mērķi saprast situāciju, vai nav radušies kādi pārpratumi un atkārtoti rakstveidā vērsties pie iepriekšējā pārvaldnieka. Ja uz iesniegumiem netiek saņemtas atbildes un iepriekšējais pārvaldnieks neveic nekādas darbības – pēdējais solis, diemžēl, ir dokumentu gatavošana un sniegšana tiesībsargājošajās iestādēs.
Labā ziņa, ka tas netraucē mums, HAGBERG, uzsākt ikdienas pārvaldīšanas pakalpojumu sniegšanu – mūsu darbs neapstājas! Neskatoties uz dažādām problēmsituācijām, kas var gadīties, mēs tās risinām un, ievērojot normatīvo aktu prasības, uzsākam pārvaldīšanas pakalpojumu sniegšanu nekavējoties un pēc HAGBERG kvalitātes standartiem.
“Pie šīs situācijas diemžēl ir vēl viens izaicinājums – šādas iepriekšējās pieredzes ir negatīvi ietekmējušas dzīvojamo māju pārvaldīšanas nozares reputāciju, kā rezultātā dzīvokļu īpašnieki baidās, ir piesardzīgi, es pat teiktu kūtri uz pakalpojuma sniedzēju nomaiņu gadījumos, kad jau ilgu laiku, pat gadiem, ir saņemts nekvalitatīvs pakalpojums. Ļoti izplatīts arguments, kāpēc nevēlas mainīt mājas pārvaldnieku ir – labāk “nekāds” pārvaldnieks, bet tomēr zināms pārvaldnieks,” par HAGBERG pieredzi stāsta A. Bērziņa.
Izaicinājums Nr. 2:
Viens no galvenajiem izaicinājumiem ir pieņemt lēmumu ar balsu vairākumu – iegūt 51% dzīvokļu īpašnieku balsu, kā to paredz normatīvo aktu regulējums par jaunā mājas pārvaldnieka noteikšanu. Vienprātīgs lēmums principā ir vienošanās starp pašiem dzīvokļu īpašniekiem, kas ir liels izaicinājums, jo mums katram ir savi paradumi, uzskatu atšķirības utt. Ja vienam rūp, kas un kāds būs jaunais pārvaldnieks, tad otrs uztraucas tikai par to, vai būs tīra kāpņu telpa, bet trešajam vispār neinteresē, kas ir pārvaldnieks un par, ko tiek maksāts.
“Uzskatu, ka izpratne par to, kas ir kvalitatīvs daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas, apsaimniekošanas pakalpojums un kādam tam vajadzētu būt, vēl joprojām nav izveidojies. Negatīvā pagātnes reputācija – pārvaldnieki ir blēži, vai labāk maksājam zemāku cenu, jo tāpat nekas netiek darīts u.tml. ir vēl joprojām ļoti, ļoti izplatīts domāšanas virziens.
Negribētu vispārināt, bet ļoti liela sabiedrības daļa domā virspusēji par sava īpašuma pārvaldīšanu, uzturēšanu, labiekārtošanu. Piemēram, pārvaldnieka maiņas procesā cilvēkus satrauc tādi sīkumi kā – kam būs jāzvana jautājumu gadījumā, kam jānodod skaitītāju rādījumi, kā izskatīsies rēķins. Diemžēl, lēmumi par īpašumu atjaunošanu un uzkrājumu veidošanu nozīmīgākiem darbiem – jumta remontam, inženierkomunikāciju uzlabošanai, nāk lēni.
Ļoti reti kāds satraucas, vai ēka ir tehniski labā stāvoklī, vai inženierkomunikācijas nav nolietojušās līdz brīdim, kad nav apkures, ūdens vai kanalizācijas. Ļoti ceru, ka drīz sabiedrības domāšanas un izpratnes virziens mainīsies un par nekustamā īpašuma uzturēšanu nedomāsim vairs primitīvajā līmenī “tīra kāpņu telpa, tad jau darbs izdarīts!”, akcentē A. Bērziņa.
Izaicinājums Nr. 3:
Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas un apsaimniekošanas pakalpojumu sniedzēju izvēle esošajā tirgus situācijā ir plaša, un katrs cenšas uzrunāt klientu ar savu piedāvājumu, izstrādāto pakalpojuma modeli, līdz ar ko izvēles izdarīšana ir izaicinājums dzīvokļu īpašniekiem – kā izvēlēties labāko un kvalitatīvāko, kā arī izmaksām atbilstošāko.
“Jāatzīst, ka kopumā lielai daļai dzīvokļu īpašnieku nav izpratnes, kas ir iekļauts pārvaldīšanas pakalpojumu maksā, bieži vien īpašniekiem veidojas maldīgs priekšstats, ka ik mēnesi maksātā summa par pārvaldīšanu ir par neko. Bet realitātē – mājas pārvaldīšana nav viena cilvēka darbs, bet gan komandas darbs, kurā iesaistīti dažādu profesiju darbinieki. Taču cilvēki to bieži vien sasaista tikai ar kādu konkrētu cilvēku, piemēram, apsaimniekošana, tā ir tikai mājas apkopēja un viss.
Mājas apsaimniekošana nav tikai kāpņu telpu un sniega tīrīšana, bet gan inženierkomunikāciju apkope, profilaktisko darbu veikšana u.c. darbi, kas prasa profesionālas rūpes. Varam salīdzināt ar automašīnu, kurai nepieciešams veikt dažādas ārējās un iekšējās uzlabošanas visai regulāri, kā arī tehniskās apskates un riepu nomaiņu atbilstoši sezonai. Tas attiecas arī uz dzīvojamo māju, kurai nepieciešama pilna servisa apsaimniekošana, lai tā ilgtermiņā nezaudētu vērtību“, skaido Alla Bērziņa.
Ko var darīt (izaicinājums Nr. 2 un Nr. 3)?
Atbilde ir pa visam vienkārša – jāuzlabo savstarpējā komunikācija. Pārvaldniekam jāveic izglītojoša komunikācija katru reizi, kad ir iespēja aprunāties ar dzīvokļu īpašniekiem. Jo vairāk stāstīsim par to, kas ir pārvaldnieka pienākumi, par ko jāuzņemas atbildība pašiem dzīvokļu īpašniekiem, ko paredz līgums, kas ir obligātie darbi, lai īpašums nezaudētu savu vērtību. Tādējādi ar laiku radīsies pareiza izpratne un mazināsies bažas par to, kur paliek maksātā nauda par īpašuma pārvaldīšanu.
“Pieredze liecina, ka primārā interese no īpašniekiem ir par plānoto ikmēneša pārvaldīšanas pakalpojumu maksu, bet tas noteikti nevar būt vienīgais noteicošais faktors, pēc kura izvēlas pārvaldnieku! Mēs, HAGBERG, saviem klientiem piedāvājam atklātu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas modeli, esam elastīgi un gatavi kopā ar dzīvokļu īpašniekiem izstrādāt konkrētai mājai piemērotāko pakalpojumu apjomu, kā arī izskaidrot, kas veido ikmēneša pārvaldīšanas pakalpojumu izmaksas.
Pirms tiek izdarīt izvēle par to, kas pārvaldīs un apsaimniekos jūsu īpašumu, rekomendēju iepazīties ar potenciālā pārvaldnieka gada pārskatu, finanšu rādītājiem vismaz par pēdējiem trīs gadiem – tas dos atbildi uz daudziem jautājumiem!“, iesaka Alla Bērziņa, HAGBERG dzīvojamo māju pārvaldīšanas vadītāja.