Visas aktualitātes

HAGBERG pieredze: "Pārņemu māju un uzreiz esmu parādā". Kādas problēmas pašlaik ir dzīvojamo māju apsaimniekošanā?

08.11.2021.

Ivars Lukaševičs, HAGBERG īpašnieks, uzņēmuma vadītājs sarunā ar Delfi Bizness galveno redaktori Andru Briekmani. 

Kad pirms 12 gadiem Ivars Lukaševičs nodibināja uzņēmumu "Hagberg", tas nodarbojās ar uzkopšanas servisu. Pirms četriem gadiem pēc nopietnas apspriešanās un diskusijām uzņēmuma iekšienē, tika nolemts pakalpojumu klāstam pievienot arī daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pilna servisa pārvaldīšanas pakalpojumus. Lai arī netrūkst akmeņu, kur paklupt, Ivars uzskata, ka šis lēmums bijis pareizs. Viņš arī neslēpj, ka bijuši piedāvājumi "Hagberg" nopirkt, bet saka: "Es atteicu šim laipnajam piedāvājumam. Vērtējot no šodienas, labi, ka tā."

Pagājušais gads apsaimniekošanas nozarē nav bijis viegls, jo nācies saskarties ar negācijām un vispārēju neapmierinātību, tomēr, ja skatās pēc biznesa rādītājiem, apgrozījums pieaudzis, arī pielāgoties jaunajiem apstākļiem izdevies – veiksmīgi nokārtota atļauja sniegt dezinfekcijas pakalpojumus, tā aizpildot robu, ko radīja slēgtās un līdz ar to neuzkopjamās komerctelpas.

Intervijā Lukaševičs iezīmē vairākas nozares problēmas, kas nav sakārtotas gadiem un traucē biznesam. Piemēram, sadarbība ar lielajiem pakalpojumu sniedzējiem – atkritumu izvedējiem, siltumapgādes sniedzēju – esot smagnēja, turklāt, ja daudzdzīvokļu mājā ir daži parādnieki, apsaimniekotājs nevar pārskaitīt tikai no klientiem saņemto summu, lai arī likums to atļautu, jo citādi pakalpojumu nesaņems arī tie, kas maksājuši. Tādējādi parādu piedziņa gulst uz apsaimniekotāja pleciem.

"Beidzas ar to, ka esam spiesti pārskaitīt visu, un apsaimniekotājs vienmēr ir ķīlnieks. Visi monopolisti sev ir sakārtojuši izdevīgu pozīciju un vienmēr saņem pilnu samaksu. Ja nesaņem, tad nepieslēdz, piemēram, apkuri. Protams, ir mājas, kur varam parādniekus ietekmēt – strādājam tā, kā to paredz likums," saka Lukaševičs, piebilstot: "Kā pārņemam jaunu māju, tā gandrīz vienmēr ir jauns apsaimniekošanas modelis."

Kāpēc šādas atšķirības? Likums it kā nosaka trīs modeļus apsaimniekošanai – iedzīvotāju biedrība, kooperatīvs vai apsaimniekotājs.
Nē, ir dažādi. Vienam zeme pieder, citam nepieder. Vienam ir līgums ar biedrību, bet pārējiem nav, ir tādi, kur visiem ir līgumi, arī jumta līgums ar biedrību. Un vēl, un vēl. Sākumā bijām domājuši, ka mums nevajag juristu uz pilnu slodzi, bet nu jau ir uz 1,5 slodzēm. Lai korekti māju pārņemtu, ir daudz darba.

Protams, parādījās arī citas problēmas, par kuru risināšanu, domājām no klienta puses – piemēram, cik liels ir mājas uzkrājums. 95% gadījumos iedzīvotāji to nezina. Kam rezerves fonds tiek izlietots, vai kādi ir plānotie un paveiktie remontdarbi? Nezina. Kaut ko remontēja, bet viss ir miglā tīts.

Runājām, tikāmies ar biedrībām, aktīvistiem, lai saprastu, kas ir svarīgi, bet kā vēl joprojām nav. Balstoties uz šiem galvenajiem problēmjautājumiem sadarbībā ar tehnoloģiju uzņēmumu "Mobilly" uzbūvējām savu īpašuma apsaimniekošanas aplikāciju "myhagberg".

Vai zināms, kāds ir jūsu apsaimniekoto māju iedzīvotāju vidējais vecums? Parasti digitālie risinājumi sagādā problēmas vecākajai paaudzei.
Nav tā, ka šķirojam mājas, kas patīk un kas nepatīk, bet jāatzīst, ka mūsu portfelī ir daudz jauno projektu. Tas noteikti to ietekmē. Manuprāt, pie mums pārnākusi tikai viena "Rīgas namu pārvaldnieka" (RNP) bijusī māja. Mūsu portfelī pamatā ir trīs grupas – jaunie projekti, otri ir jaunie projekti pēdiņās, jo ēka ir celta ap 2006. gadu, un vēl ir arī dažas pirmskara mājas. Protams, jaunajos projektos iedzīvotāji ir aktīvāki, arī lietojot viedierīces. Ja mums būtu vairāk namu, kas pārnākuši no RNP, gan jau šī statistika nokristos.

Pašlaik apsaimniekojam aptuveni 150 tūkstošus kvadrātmetru. Pieprasījums ir ļoti augsts. Protams, kaut kur atduramies pret cenu, kas daudz kur nav mainīta vairākus gadus, pat gadu desmitus. Izmaksas ir gājušas uz augšu. Konkurence arī ir diezgan sīva. Ir, kas ir gatavi turpināt par to pašu cenu. Mēs (pārņemot namu) mēģinām salikt modeli tā, lai saprastu, kur nonāksim pēc diviem vai trim gadiem konkrētajā īpašumā.

Minējāt šos trīs daudzdzīvokļu māju veidus, ko apsaimniekojat. Vai to problēmas apsaimniekošanas ziņā ir līdzīgas?
Ir citas problēmas. Sākšu ar pavisam jaunajiem projektiem. Tur ir trīs puses – attīstītājs, kas šo projektu ir realizējis, iedzīvotāji, kas iegādājušies īpašumu, un tad esam mēs kā vidutāji. Galvenā sadursme veidojas, kad cilvēks ir nopircis dzīvokli un saka: "Nopirku dzīvokli par 100 tūkstošiem, bet problēmu ir vēl vairāk nekā vecajā, kur iepriekš dzīvoju." Te saduras iedzīvotāja gaidas par jauno dzīvokli un attīstītāja (viedoklis), ka tas ir lētākais dzīvoklis, ko var nopirkt. Iedzīvotāji staigā pa pagrabiem un fotografē plaisas dekoratīvajā apmetumā. Es arī to saprotu, jo tie 100 tūkstoši ir krāti, ģimene ir pārcēlusies, bet attīstītājam ir viedoklis, ka nekā lētāka nav. Ir divu gadu garantijas periods, kur mēs esam vidutāji.

Cits stāsts ir par "jaunajiem" projektiem (kam jau ir 15 un vairāk gadu). Atsevišķos gadījumos situācija tur ir diezgan kritiska. Lielā daļā šo māju uzkrājumu nav vispār. Vai arī tie ir izlietoti tā, ka iedzīvotāji nesaprot, kur. Šīm mājām ir ap 15 gadu, un problēmas ir būtiskas. Man, 12 gadus darbojoties šajā biznesā, radusies pārliecība, ka nekad pie visa nav vainīgs klients vai uzņēmējs. Katram jāuzņemas atbildība. Iedzīvotāji no savas puses ir prasījuši, bet apsaimniekotāji ir piedāvājuši tikai redzamās lietas – zāle nopļauta, sniegs no celiņiem notīrīts, puķudobe, tīra kāpņutelpa. Un šādi viens otru apmānījuši, jo, piemēram, tā svarīgums, lai sniegs būtu notīrīts līdz astoņiem no rīta, ir ļoti pārspīlēts. Ilgtermiņā tas īpašumam neko sliktu nenodara. Taču pilnīgā novārtā ir palicis mājas tehniskais stāvoklis. Siltummezgls, gāzes katls – kas tur notiek? Prasību par to nav bijis, bet apsaimniekotājs to nav virzījis kā prioritāti, kas gan īstenībā ir prioritāte numur viens, nevis nopļautā zāle, ko var izdarīt arī trīs dienas vēlāk. Mēs, lai vienotos par šādas mājas pārņemšanu, vispirms saliekam divu līdz trīs gadu plānu ar darbiem, kas jāizdara.

Reti skatos TV, bet šo redzēju. Pirms vēlēšanām iedzīvotājiem uz ielas jautā, ko sagaida no jaunās domes. It kā saka, ka vajag nomainīties paaudzēm, bet es tam īsti nepiekrītu. Tajā sižetā bija vīrietis ap 40 plus pie savas mājas, uz ko viņš rādīja un teica, ka sagaida no domes, ka tā māju nosiltinās, salabos pagalmu. Ja tā domā seniori, es saprotu. Viņi tā pieraduši. Bet cilvēkiem nav izveidojusies apziņa, ka tas ir viņu īpašums. To redzam arī šajos "jaunajos" projektos. Aktivitāte kopsapulcēs ir ap 25%. Tas pat ir labi – ceturtajai daļai mājas interesē, kas ar to notiek!

Tie cilvēki, kas ir gatavi rūpēties ne tikai par savu īpašumu, bet arī par citu, būtu uz rokām jānēsā.

Un vēl mums ir pirmskara ēkas, kas ir ļoti dārgas, jo arī tur nekas nav darīts. Tur jāveido uzkrājumi. Pie mums nāk arī citu apsaimniekotāju klienti, un mēs uztaisām reālos aprēķinus. Atceros vienu gadījumu, kad šādā reizē cilvēks teica: "Labi, es sapratu. Tad mēs turpināsim izlikties, ka mēs maksājam, un lai viņi turpina izlikties, ka apsaimnieko."

Teicāt, ka cilvēki neinteresējas par apsaimniekošanu. Vai tad, kad jau ir nolīgts apsaimniekotājs, lai šīs lietas darītu manā vietā, pašam vēl jāuztraucas par to?
Es teiktu, ka reizi gadā – jā. Vismaz apskatīt mājas lietu, kas ir izdarīts, kas ir plānots. Tā jau ir iedzīvotāju nauda, kam ir jāseko līdzi. Lai iedzīvotāji spēj vienoties, ko darīt. Vecais stāsts – tiem, kas dzīvo pirmajā stāvā, neinteresē bēniņi, bet tiem, kas piektajā, – ieejas durvis. Tas ir absurds. Kā jau teicu, atbildība ir abās pusēs. Arī apsaimniekotāji paši ir izveidojuši šādu sistēmu. Redzam, ka lietas ir darītas tikai tad, kad ir avārija. Ar mašīnu jau arī var braukt līdz avārijai. Tā ir reāla problēma. Problēma ir veidojusies gadu desmitiem.

Vai lielāko daļu Rīgas dzīvojamā fonda namu var sakārtot divos trīs gados?
Jā, var. Vizuālo apsekošanu veicam ar savu resursu, ja nepieciešama dziļāka tehniskā ekspertīze, tad finansējums tiek ņemts no uzkrājumu fonda. Tad iepazīstinām ar rezultātiem biedrību, aktīvistus vai mājas vecāko – kas nu kurā gadījumā ir. Tad liekam plānu, kā to realizēt. Ja ir uzkrājums, ir vieglāk, ja nav – tad jāskatās, kā to veidot. Ja summa nav liela, varam to finansēt no savas naudas plūsmas, ja ir lielāka – sadarbojamies ar banku. Šobrīd es teiktu, ka strupceļā neesam ne ar vienu. Bet starp tām, kam esam to izstāstījuši, ir bijušas arī tādas mājas, kur cilvēki saprot, ka tas nav viņiem, un paši pazūd.

Ko nozarei nozīmē tas, ka šo pašu apsaimniekošanas funkciju veic arī pašvaldības uzņēmumi?
Es teiktu, ja tas notiek brīvas konkurences apstākļos, nav pašvaldības dotācijas, tad labi. Varu minēt, ka piedalāmies vides uzkopšanas konkursos un esam uzvarējuši divās pilsētās, kur to iepriekš darīja pašvaldības uzņēmumi, no kuriem vieni to darīja uz deleģēšanas līguma pamata, kas nav korekti. Tas pats ar apsaimniekotājiem – "Tīrrīga" un tas, kas notiek tagad, ir gandrīz viens pret vienu, tikai termiņš ir īsāks. Man nav iespējas izvēlēties. Ja tā būtu apsaimniekošanā, es arī justos lieliski!

Piemēram, viss Purvciems ir "Hagberg",  un cena Rīgas domes apstiprināta! Lieliski, vai ne? Bet, ja viss ir godīgi, tad nav iebildumu. Ja katrai mājai ir sava tāme, nevis kaut kāds kopējais katls.
 

Kā ir citās pilsētās?
Par mūsu pakalpojumiem ir bijusi interese no Talsiem un Mārupes novada, kā arī Ventspils. Mārupes dome ir skaidri pateikusi, ka nevēlas, un viņu interese ir, lai iedzīvotāji paši pārņem un pēc tam izvēlas apsaimniekotāju. Manuprāt, "Babītes siltums" iet līdzīgu ceļu.

RNP stāsts, protams, ir smagnējāks. Ir vesela rinda māju, kas pašas nespēs sevi uzturēt.

Arī Valsts kontroles ziņojumā bija teikts, ka atsevišķās pilsētās pakalpojumu klāsts knapi atbilst sanitārajām normām, bet apsaimniekošanas maksa nav mainīta. Iedzīvotāji paši mazgā kāpņu telpu. Ārpus Rīgas, iespējams, situācija ir vēl sliktāka.

Daudzās nozarēs bijuši gadījumi, kad privātie apstrīd kārtību kā negodīgu konkurenci, mēģina risināt problēmas. Kā ir jūsējā? Vai ir bijušas sarunas nozares iekšienē?
Piekrītu, ka tas arī mūsu pusē ir mājasdarbs, ka kopējā lietā vajadzētu savu roku pielikt.
Šobrīd vēl pēc apsaimniekotā apjoma esam mazi, bet mērķis mums, protams, ir augt."Hagberg" tuvākās piecgades mērķis ir kļūt par lielāko apsaimniekotāju ne tikai Rīgā, bet arī visā Latvijā. 

Nozare pašlaik ir ļoti sadrumstalota. Pēc tam, kad ienāca lietuviešu "Civinity", vairāki pārvaldnieki, kas tur darbojās, dibināja savus uzņēmumus. Katram no tiem ir pa 10, pa 15 mājām. Tas rada vēl lielāku sadrumstalotību. Labāk, lai ir mazāk spēlētāju, bet nopietni un ar labu finanšu iespēju. Ja būtu 5 līdz 7 apsaimniekotāji, būtu labi. Katram būtu savas stiprās puses. Cilvēki zinātu, ko var izvēlēties.

Runājot par lielajiem pakalpojumu sniedzējiem un parādniekiem, vai risinājums būtu pakalpojumu sniedzējiem slēgt līgumu ar katru dzīvokļa īpašnieku atsevišķi, nevis ar pārvaldnieku par visu māju, piemēram, par siltumu? Šāda sistēma Igaunijā darbojas.
Man tādu cerību pagaidām nav, bet, protams, viennozīmīgi (tas būtu risinājums). Arī ar atkritumu apsaimniekotājiem, piemēram, ciematos, ko apsaimniekojam. Kad runājām ar "Eco Baltia", teicām, labi, varam šo funkciju uzņemties, bet tad maksājiet mums par to. Jūs gribat, lai apmaksājam jums vienu rēķinu, bet mums jāizraksta 90 rēķini – samaksājiet par to. Atbilde bija, ka nē, tad viņi rakstīs paši šos rēķinus. Tad atduramies pret ciemata interesi, kas saka, ka negrib vēl vienu papildu rēķinu pastkastē, bet visu vienā. Kopumā apsaimniekotāju interese būtu, ka klientam norēķini iet tieši ar "Rīgas ūdeni", "Rīgas siltumu", arī ar atkritumu izvedējiem. Lai šie monopolisti paši darbojas ar saviem parādniekiem un klientiem, kāpēc to visu uzlikt uz pārvaldnieku pleciem.

Šobrīd ir tā – ja pārņemam māju no cita apsaimniekotāja, mums uzreiz "Rīgas siltums" raksta, ka esam parādā. Atceros, ka divus mēnešus atteicos parakstīt šādu līgumu. Nesapratu – kā es varu būt parādā, ja tikko pārņēmu māju? Man teica – nē, tā ir. Juristi gari skaidrojās. Tas ir absurds. Man saka, ka mans pienākums ir strādāt ar parādniekiem. To es saprotu, bet ar parādniekiem, kas radušies manas pārvaldīšanas laikā. Tā tas ir, "Rīgas siltums" to tā tulko. Vienīgais, ko panācu, – viņi sadalīja to summu pa vairākiem maksājumiem. Šis problēmjautājums noteikti būtu jāmēģina risināt visai nozarei kopumā.

Minējāt arī zemo cenu kā iemeslu, kādēļ apsaimniekošana ir vāja. Kādā apjomā tad būtu jāceļ apsaimniekošanas maksa, lai tiešām varētu apsaimniekot un sakārtot, nevis, kā teicāt, "izlikties"?
Tas ir ļoti individuāli. Es pat teiktu, ka nav tik liela problēma pamatapsaimniekošanas cena. Protams, ir arī tādi gadījumi. Bet tas, ko iedzīvotāji bieži nesaprot, – viņiem tiek sniegts kāds pakalpojums par noteiktu cenu. Ja to pareizi iedzīvotājiem izskaidro un piedāvā programmu, ko viņi par to saņems, tad cenas pieaugums nav tas būtiskākais. Es teiktu, ka pieaugums ir 10-15%. Daudz būtiskāk ir, ka mājai jāveido rezerves uzkrājumu fonds.

Tas, ko esmu lūdzis kolēģiem, – veikt nelielu izpēti, kā mainās dzīvokļa vērtība. Piemēram, ja dzīvoklis pašlaik maksā 70 tūkstošus eiro. Tas atrodas mājā, kurā ir 50 dzīvokļi. Tai jāveic 100 tūkstošu eiro investīcija – katram dzīvoklim divi tūkstoši, ko iegulda savā dzīvoklī. Gribu saprast, kādā mērā ceļas viņa dzīvokļa vērtība, kad dzīvo jau sakārtotā mājā. Man ir sajūta, ka dzīvokļa vērtība krietni pieaug. Jautājums, protams, vai tos divus tūkstošus sakrājam, aizdodam, saliekam atmaksas grafiku, bet pretī iegūst dzīvokļa vērtību. Tas ir ļoti liels skaidrojošais darbs, bet nav bezcerīgs. Teiktu, ka 70 līdz 80% gadījumu mums izdodas.

Kādas vēsmas jūsu nozarē ienesusi pandēmija?
Pēc pagājušās pavasara un ziemas sezonas bijām spiesti mūsu apsaimniekotājiem un darbiniekiem organizēt psiholoģisko atbalstu. Tas, kas pār viņiem gāzās... Saprotu abas puses. Tas, ko pašlaik publiskajā telpā nedzirdu, politiķi par to nevar runāt, bet trūkst izvērtējuma: kādas sekas tas ilgtermiņā izraisīs. Tas ir jāvērtē.

Pirmajā pandēmijas vilnī, kas bija pagājušā gada nogalē, jāsaka, ka diezgan veiksmīgi darbojāmies – pakalpojuma apjoms pat pieauga, bet pašlaik kopumā nozarē situācija ir sliktāka. Ir vairāki riski. Pirmkārt, arī mūsu nozarē ir salīdzinoši augsts nevakcinēto skaits. Mēs gājām apsteidzošu ceļu – biroja administrācijas darbiniekiem līdz 15. septembrim bija jābūt vakcinētiem. Jau tobrīd bija 90%, tad izvērtējām un sapratām, ka atlikušos 10% dabūsim, jo, ja kāds negribēs, tad tā ir paša izvēle. Tas izdevās, neviens neaizgāja. Ražošanas pusē mēs, protams, neatšķiramies no citiem. Šorīt (intervija notika 19. oktobrī) no 760 darbiniekiem 50 pateikuši kategorisku "nē". Tad ir risks, kas skar darba devēju. Vieni ņem slimības lapu, un mums pirmās 10 dienas ir jāmaksā. Bezdarbnieku pabalstu pie atstādināšanas nesedz pirmos trīs mēnešus. Ņemot vērā, ka mūsu nozarē algas nav lielas, tā viņiem nav izeja. Sākumā mūsu darbinieki bija ļoti kategoriski, bet, kad sāka lasīt rīkojumu un saprata, ka visur tā būs, īsto antivakseru atlika ļoti maz. Mums ir ļoti vienkāršs princips – darbinieks nevar nonākt saskarsmē ar kolēģi, ar klientu vai klienta darbiniekiem. Ja šāds gadījums ir, (tad jāvakcinējas). Man, piemēram, ir darbiniece, kas strādā pilnīgi attālināti. Ja to var kvalitatīvi darīt un tas neietekmē gala rezultātu, tad lieliski. Bet izņēmumu nebūs daudz. Realitātē redzam, ka darbs ir piespiedis vakcinēties. Vai to varēja ātrāk? Es būtu ļoti piesardzīgs (ar šādu pārmetumu). Sabiedrība tam ir gatava, kad ir gatava.

Teicāt, ka apgrozījuma ziņā pagājušais gads bijis labs. Kādas investīcijas esat veikuši?
Jā, ikdienas uzkopšanas pakalpojumu ļoti veiksmīgi papildinājām ar dezinfekcijas pakalpojumiem. Te gan visu cieņu Veselības inspekcijai, kas mūs dažu stundu laikā sertificēja. No rīta aizsūtījām pieteikumu un jau pēcpusdienā saņēmām atļauju šādu pakalpojumu sniegt. Apmācījām 8 darbiniekus, kas pa visu Latviju šo pakalpojumu sniedz joprojām.

To arī turpinām, šobrīd jau ir uzsākta mūsu mācību centra būvniecība. Tā ir vairākus gadus lolota ideja. Gribam organizēt gan teorētiskās apmācības – projektu vadītājiem, pārvaldniekiem, gan vēlamies sadarboties arī ar mācību iestādēm, esam jau izteikuši piedāvājumu Rīgas Tehniskajai universitātei, lai saprastu, kas ir tas apjoms, kas viņus interesē. Ar Rīgas Tehniskās universitātes Attīstības fondu jau sadarbojamies praktikantu apmācībā. Pieci praktikanti jau pie mums strādā pamatdarbā, vēl pieci šobrīd iziet praksi. Gribam attīstīt praktiskās apmācības.

Turpinām investēt arī dzīvojamo māju apsaimniekošanas aplikācijā un dzīvojamā fonda apsaimniekošanā kopumā kā jaunā virzienā, cilvēkresursā – esam izveidojuši un attīstījuši paši savu tehnisko dienestu, kā arī, protams, pamatlīdzekļos, kas saistīti ar apsaimniekošanu. Pēdējos gados tās ir dažādās tehnikas vienībās, lai pakalpojumu varētu arvien vairāk nodrošināt ar saviem darbaspēka un tehnikas resursiem.

Apgrozījuma rādītāji pērn bija 10,5 miljoni eiro. Šogad apgrozījums būs nepilni 12 miljoni eiro. Rentabilitātes rādītāji ir 7 līdz 8%.

 

Foto: Kārlis Dambrāns, Delfi.lv