В силу каких причин смена управляющего многоквартирным жилым домом является проблемой и для владельцев квартир, и для управляющего?
15.09.2021.
Смена управляющего многоквартирным жилым домом должна быть такой же простой, как смена любого другого поставщика услуг, однако в области хозяйственного обслуживания жилых домов этот процесс может причинить беспокойство и доставить не одну проблему не только владельцам квартир, но и новому управляющему.
На вопрос о том, с какими проблемами приходится сталкиваться в процессе смены управляющего, отвечает Алла Берзиня, руководительница отдела управления жилыми домами HAGBERG.
Проблема № 1:
Нормативные акты и закон «Об управлении жилыми домами» определяют порядок передачи следующих из договора управления обязательств и дел, однако на него так же существенно влияет добросовестность каждого.
«У нас в HAGBERG был и позитивный, и негативный опыт. К сожалению, бывают случаи, когда прежний управляющий не оплачивает счета за коммунальные услуги в том объеме, в котором их оплатили владельцы квартир. А также случаи, когда не передается накопительный фонд жилого дома и владельцы квартир вынуждены останавливать запланированные ремонтные работы», – делится опытом А. Берзиня.
Что можно сделать (проблема № 1)?
По окончании правовых отношений, связанных с управлением, по решению владельцев квартир о начале сотрудничества с новым управляющим первым шагом HAGBERG является письменное обращение к прежнему управляющему с призывом в течение месяца (если в договоре управления не определено иначе) передать по акту сдачи-приемки владельцам квартир домовое дело, неиспользованный накопительный фонд и другие обязательства.
«Радует, что в большинстве случаев прежний управляющий поступает ответственно и передает все дела новому управляющему», – подчеркивает А. Берзиня.
В случае, если приходится столкнуться с ситуацией, когда прежний управляющий домом не поступает добросовестно, вторым шагом является личное обращение к прежнему управляющему в целях понимания ситуации и выяснения, не возникли ли какие-то недоразумения, а также повторное письменное обращение к прежнему управляющему. Если на заявления не поступает ответов и прежний управляющий не предпринимает никаких действий, то последним шагом, к сожалению, является подготовка документов и подача их в правоохранительные органы.
Хорошая новость заключается в том, что это не мешает нам, HAGBERG, начать оказывать бытовые услуги управления – наша работа не останавливается! Несмотря на различные проблемные ситуации, мы их решаем и, соблюдая требования правовых актов, начинаем оказывать услуги управления немедленно и по стандартам качества HAGBERG.
«В этой ситуации, к сожалению, есть еще одна проблема – такой прошлый опыт негативно повлиял на репутацию отрасли управления жилыми домами, в результате чего владельцы квартир боятся, проявляют осторожность и, я бы сказала, инертно относятся к смене поставщика услуги в случаях, когда уже долгое время, иногда даже годами, они получали некачественную услугу. Очень распространенным аргументом при ответе на вопрос, почему жильцы не хотят сменить управляющего домом, является следующий: лучше «никакой», но знакомый управляющий», – рассказывает об опыте HAGBERG А. Берзиня.
Проблема № 2:
Одной из главных проблем является принятие решение большинством голосов – получение не менее 51 % голосов владельцев квартир, как это предусматривает регулирование нормативными актами об определении нового управляющего домом. Единогласное решение в принципе является соглашением между самими владельцами квартир, что представляет собой большую проблему, потому что у каждого из нас свои привычки, разные взгляды и т. д. Если одного заботит то, кто будет новым управляющим и каким он будет, то другой волнуется только о том, будет ли чистым подъезд, а третьего вообще не интересует, кто является управляющим и за что платятся деньги – в худшем случае часто владельцы, живущие за границей и сдающие собственность, вообще не принимают участия в принятии решения, оправдывая тем, что решение должны принимать те, кто живут на месте.
«Я считаю, что понимание того, что такое качественная услуга управления и хозяйственного обслуживания многоквартирных жилых домов и какой она должна быть, до сих пор не сформировалось. Негативная прошлая репутация (управляющие – мошенники, лучше будем платить меньше, потому что все равно ничего не делается, и т. п.) по-прежнему является очень, очень распространенным направлением мышления.
Не хотелось бы обобщать, но очень большая часть общества поверхностно думает об управлении, содержании и благоустройстве своей собственности. Например, в процессе смены управляющего людей волнуют такие мелочи, как то, кому нужно будет звонить, если возникнут вопросы, кому передавать показатели счетчиков, как будет выглядеть счет. К сожалению, решения о восстановлении собственности и создании накоплений для важнейших работ – ремонта крыши, улучшения инженерных коммуникаций – принимаются медленно.
Очень редко люди беспокоятся о том, в хорошем ли техническом состоянии находится здание, не износились ли инженерные коммуникации, до того момента, пока не пропадает отопление, вода или канализация. Я очень надеюсь на то, что вскоре направление общественного мышления и понимания изменится, и мы перестанем думать о содержании недвижимости на примитивном уровне «чистый подъезд, значит, работа сделана!» – акцентирует А. Берзиня.
Проблема № 3:
Выбор поставщиков услуг управления и хозяйственного обслуживания многоквартирных жилых домов в сложившейся на рынке ситуации широк, и каждый старается заинтересовать клиента своим предложением, своей разработанной моделью услуги, в связи с чем выбор становится проблемой для владельцев квартир: как выбрать лучшую, качественную, а также соответствующую расходам услугу.
«Следует признать, что в целом у большой части владельцев квартир нет понимания того, что входит в стоимость услуг управления, зачастую у владельцев складывается ошибочное представление о том, что ежемесячно выплачиваемая сумма за управление платится за ничто. Но в реальности управление домом является работой не одного человека, а команды, которая состоит из работников разных профессий. Однако люди зачастую связывают это с каким-то конкретным человеком, например, хозяйственное обслуживание – это только уборщица дома и все.
Хозяйственное обслуживание дома – это не только уборка подъездов и снега, а уход за инженерными коммуникациями, выполнение профилактических работ и др. работы, которые требуют профессиональной заботы. Можем сравнить с автомобилем, которому необходимы различные наружные и внутренние улучшения, а также технические осмотры и замена шин в соответствии с сезоном. Это распространяется и на жилой дом, которому необходимо хозяйственное обслуживание полного сервиса, чтобы он в долгосрочной перспективе не потерял ценность».
Что можно сделать (проблема № 2 и № 3)?
Ответ очень прост: необходимо улучшить взаимную коммуникацию. Управляющий должен осуществлять просветительскую коммуникацию каждый раз, когда есть возможность пообщаться с владельцами квартир. Нужно больше рассказывать о том, в чем заключаются обязанности управляющего, за что должны нести ответственность сами владельцы квартир, что предусматривает договор и каковы обязательные работы, чтобы собственность не потеряла свою ценность. Таким образом, со временем сложится правильное понимание и уменьшится беспокойство относительно того, куда деваются деньги, заплаченные за управление собственностью.
«Опыт свидетельствует о том, что в первую очередь владельцев интересует предполагаемая ежемесячная плата за услуги управления, но это определенно не может быть единственным определяющим фактором, по которому выбирается управляющий! Мы, HAGBERG, предлагаем своим клиентам открытую модель управления многоквартирными жилыми домами, мы проявляем гибкость и готовность вместе с владельцами квартир разработать подходящий для конкретного дома объем услуг, а также объяснить, из чего состоит ежемесячная плата за услуги управления.
Прежде чем выбрать, кто будет управлять вашей собственностью и заниматься ее хозяйственным обслуживанием, рекомендую ознакомиться с годовым отчетом потенциального управляющего и его финансовыми показателями как минимум за последние три года – это даст ответ на многие вопросы!» – советует Алла Берзиня, руководительница отдела управления жилыми домами HAGBERG.